هيئة العقار توضح مصير عقود الإيجار المبرمة من الباطن: هل تخضع لقرار منع الزيادة في الرياض؟

أصدرت الهيئة العامة للعقار السعودية مجموعة من التوضيحات حول تطبيق الأحكام النظامية الجديدة المتعلقة بتنظيم العلاقة الإيجارية في مدينة الرياض، بما في ذلك تفسير دور عقود الإيجار من الباطن ومدى خضوعها لقرارات تثبيت القيمة ومنع الزيادة السنوية.

تنظيم عقود الإيجار من الباطن في العاصمة السعودية

جاء هذا التوضيح في ظل تساؤلات واسعة من المستأجرين والمؤجرين حول مدى شمول الأحكام للعقود المبرمة من الباطن والتزامها بالحد السعري للعقد الأصلي.

أكدت الهيئة في تصريح صحفي أن عقود الإيجار من الباطن المبرمة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض تخضع لقيمة الوحدة المحددة في العقد الأساسي، ولا يمكن للمؤجر في عقد من الباطن زيادة القيمة الإيجارية عن الحد المسموح به في العقد الأصلي.

وبالتالي، فإن المستأجر الفرعي لن يكون ملزماً بدفع أكثر مما هو منصوص عليه في العقد الأساسي، حتى في حال طالب جميع الأطراف بذلك.

تعتبر هذه الخطوة من النتائج البارزة لقرار مجلس الوزراء بإيقاف الزيادة السنوية في الإيجار بمدينة الرياض لمدة خمس سنوات، وهو القرار الذي شمل جميع العقود القائمة والجديدة، ويستهدف تنظيم سوق العقارات وكبح ارتفاع الإيجارات بشكل غير معقول، كما تم ربط هذا القرار بتوجيهات ولي العهد بشأن رفع تقارير دورية لمراقبة التزامات السوق.

تثبيت القيمة ومعايير عقود الإيجار

وفقاً للتفسير الرسمي، فإن القيمة الإيجارية التي تم الاتفاق عليها في العقد الأساسي هي المعيار المتبع لجميع العقود الفرعية داخل حدود الرياض، حيث يمنع المؤجر أو المستأجر الفرعي من زيادة القيمة.

فيما يتعلق بالشقق أو المتاجر التي لم يسبق تأجيرها، يتم احتساب القيمة وفق ما يتفق عليه بين المؤجّر والمستأجر بشرط الالتزام بالمعايير المحددة.

كما تشير اللائحة التنظيمية إلى أن القيمة الإيجارية المتفق عليها في أول عقد تعتبر الحد المالي خلال فترة سريان العقد التي يمنع خلالها أي تعديل في الإيجار السنوي، ويتم تثبيت الإيجار للعقارات غير المستأجرة بناء على قيمة آخر عقد إيجار مسجل لها.

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تأخذ العقود الفرعية التي تبرم بعد تطبيق الأحكام الجديدة في الاعتبار أن المؤجر في العقد الفرعي ليس لديه الحق في تجاوز السعر المعمول به في العقد الأساسي.

يهدف هذا التحديد إلى منع ما يعرف بـ “الاستغلال الفرعي”، حيث يقوم الفرد بتأجير وحدة بسعر أعلى من السعر الأساسي.

تنص الأحكام على أن وقف الزيادات السنوية يشمل جميع العقود عند نفاذ القرار، سواء كانت جديدة أو قائمة، ولا يحق للمؤجر رفع قيمة الإيجار أو المطالبة بزيادتها سواء فوراً أو تدريجياً، وهذا يعني أن العقود الفرعية المرتبطة بالعقد الأصلي تخضع لنفس الضوابط.

كما أتاح التعديل للمؤجر – في حالات معينة – الاعتراض على القيمة الإيجارية، خصوصاً إذا كانت هناك تعديلات هيكلية أو ترميمات جوهرية أثرت على القيمة، أو إذا كان العقد السابق قد أبرم قبل عام 2024، مع مراعاة الضوابط التي تحددها الهيئة.

في الرياض، لا يمكن للمؤجر الامتناع عن تجديد العقد إذا رغب المستأجر في التجديد، إلا في حالات محدودة مثل تأخر المستأجر عن السداد أو وجود عيوب هيكلية أو رغبة المؤجّر في استخدام الوحدة لنفسه أو لأقاربه من الدرجة الأولى.

من المتوقع أن يساهم هذا التوضيح في تقليل النزاعات بين الأطراف حول زيادة الإيجارات في عقود الباطن التي كانت تُعتبر وسيلة لتحقيق أرباح غير مبررة.

بموجب هذا النص، فإن المستأجر الفرعي سيكون محمياً من أي زيادات غير متوقعة طالما أن العقد مرتبط بالعقد الأصلي.