نظام نزع ملكية العقارات في السعودية
تم اعتماد نظام جديد لنزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت في المملكة العربية السعودية. يستند هذا النظام إلى مبدأ أساسي يتمثل في تقييد النزع على الحالات التي تتطلب المصلحة العامة وبمقابل عادل. تُعرّف هذه المصلحة بأنها ما يحقق نفعاً عاماً يُفضل فيه حق المجتمع، مثل مشروعات مرافق الحرمين والنقل والطاقة والبنية التحتية، فضلاً عن المشروعات الأمنية والعسكرية. ولذلك، فقد حدد النظام شروطاً دقيقة لعملية النزع بحيث يُمنع إذا ما توافرت بدائل من أراضي الدولة، وهو ما لا يشمل أملاك الدولة نفسها، مما يضمن استنفاد البدائل قبل اتخاذ قرار النزع.
آلية التعويض في نظام نزع الملكية
فيما يتعلق بآلية التعويض، فقد وضع النظام أسساً محكمة تقوم على تقييم القيمة السوقية العادلة مع إضافة 20% كتعويض عن النزع وتعويض الأضرار الإجرائية. كما أجاز النظام التعويض العيني عبر توفير بديل عقاري أو حصص في المشروع بموافقة المالك، مع إعفاءات من ضريبة التصرفات عند شراء بديل. لضمان العدالة في التقييم، يُكلف ثلاثة مقيّمين معتمدين لتقديم تقديراتهم، ويُعتمد السعر النهائي خلال 90 يوماً، مما يعزز دقة العدالة في التقييم.
من ناحية الحوكمة، تم تشكيل لجنة مختصة برئاسة محافظ الهيئة تضم عدة جهات معنية للتحقق من استحقاق المشروع للنزع وتوفر التمويل وعدم وجود بدائل. يُنشر قرار البدء بالنزع في الجريدة الرسمية ومنصات محلية مع إشعار الملاك، ويتم تحديد مهلة لا تقل عن 15 يوماً لتقديم مستندات الملكية. كما يتم توثيق المشتملات بالصور والمخططات، وعند نزع جزء من العقار، يراعي النظام تعويض الجزء المنزوع وإصلاح المتبقي حسب قابليته للاستخدام.
لضمان حقوق الملاك، يُمكن إعادة تقدير التعويض إذا تأخر صرفه لأكثر من ثلاث سنوات دون سبب من المالك، كما يحق له استرداد العقار إذا انتفت الحاجة إليه أثناء الإجراءات. فيما يتعلق بوضع اليد المؤقت، فقد نظمه النظام بآلية مشابهة تقتضي دفع تعويض لا يقل عن أجرة المثل مع إضافة 20% كتعويض عن الأضرار، مع إمكانية تمديد مدة وضع اليد حتى ثلاث سنوات بموافقة المالك. في حال عدم اتفاق الأطراف، يُلزم بالإخلاء.
وتأكيداً للنزاهة والشفافية، يحظر النظام تضارب المصالح، ويُلزم العاملين بسرية المعلومات، مع إتاحة الفرصة للاعتراض على القرارات، مما يسهم في تحقيق التوازن بين متطلبات التنمية وحماية حقوق الملكية الخاصة.
تعليقات