مرسوم ملكي: تحويل التعويضات النقدية إلى عينية وحصص في المشاريع للمتضررين من نزع الملكية
أصدر خادم الحرمين الشريفين مؤخرًا نظامًا جديدًا يتعلق بنزع ملكية العقارات للمصلحة العامة، بالإضافة إلى إمكانية وضع اليد المؤقت على العقار.
استبدال التعويضات النقدية بتعويضات عينية وحصص في المشاريع
يسمح النظام الجديد باستبدال التعويضات النقدية بتعويضات عينية أو حصص في المشروع، شرط حصول ذلك بموافقة مالك العقار. ويتم تنظيم العملية وفق أحكام واضحة لتحديد الشروط والمتطلبات اللازمة في مثل هذه الحالات.
التعويض النقدي كقاعدة أساسية
ينص النظام على أن يكون التعويض عن العقارات التي يجري نزع ملكيتها نقديًا بشكل أساسي، ويُحدد بناءً على القيمة السوقية للعقار، بالإضافة إلى بدلات ونسب تعويض عن نزع الملكية و تعويض الأضرار المحتملة. يتم تقييم العقار بواسطة مقيمين معتمدين، حيث يتم الالتزام بمعايير ثابتة لضمان الشفافية والعدالة.
ومع ذلك، لا يغلق النظام الباب أمام التعويض العيني أو الجزئي، إذ يمكن أن يتم الاتفاق على أن يكون التعويض بالكامل أو جزء منه عيني، في حال قبول مالك العقار بذلك. في حالات التعويض العيني، يمكن أن يتضمن ذلك عقارًا بديلاً أو حصص مالية في المشروع الذي تمت نزع الملكية لأجله.
حالات تطبيق التعويض العيني
لتحقيق التعويض العيني، يجب توافر بعض الشروط، منها:
- الحصول على موافقة صريحة من مالك العقار على أن يكون التعويض عينيًا أو جزئيًا.
- تحديد العقار البديل أو الحصص المالية في المشروع، بما يشمل موقع العقار البديل ومساحته وقيمته التقديرية، بالإضافة إلى نوع المشروع والعوائد المحتملة إذا تم التعويض بالحصول على حصص في المشروع.
- إعداد الجهات المعنية لتقرير شامل يتضمن تفاصيل التعويض العيني وتوثيق الحالة وتسليم الملكية بعد استيفاء الشروط القانونية.
إجراءات التقييم والاعتماد
تتضمن أهم الآليات الواردة في النظام لضمان العدالة في التعويض:
- تعيين ثلاثة مقيمين معتمدين ومستقلين لتقييم العقار المُقرر نزع ملكيته، وكذلك تحديد قيمة العقارات البديلة إذا كانت موجودة.
- مراجعة تقرير التقييم من لجنة مختصة تُشكل في الهيئة المعنية لضمان توافق التقييمات مع المعايير المعتمدة، مع اعتماد السعر المتوسط للتقييمات المعتمدة.
- إنجاز أمر التعويض خلال فترة قانونية لا تتجاوز تسعين يومًا من تاريخ إحالة تقرير التقييم إلى الهيئة المعنية.
حقوق المالك وميزات التعويض العيني
يوفر النظام حقوقًا إضافية لمالكي العقارات المتضررين عند التفاوض حول التعويض العيني، منها:
- الإعفاء من بعض الرسوم والضرائب في حال تمت العملية عبر التعويض العيني، مثل ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء في حالة التعويض بأرض بيضاء بديلة.
- في حالات العقارات الممنوحة من قبل الحكومة وأراضٍ فضاء غير منمّاة، قد يصبح التعويض العيني إجباريًا بشرط توافر الشروط النظامية لذلك.
- حق المالك في الاعتراض على قيمة التعويض أو التظلم من القرارات المتعلقة به، أمام الجهات المختصة إذا اعتُبرت التعويضات المقترحة غير عادلة.
يعكس النظام الجديد جهود الحكومة لتحديث الأطر القانونية المتعلقة بالمشاريع الكبرى التي تحتاج إلى نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة، مثل مشاريع الطرق والمرافق العامة والتخطيط العمراني، مع الحرص على توفير الاعتمادات المالية أو الأراضي البديلة قبل البدء بإجراءات النزع، لحماية حقوق الملاك وتقليل الآثار السلبية المحتملة. يقدم النظام أسلوبًا مرنًا للتعويض يسمح لصاحب العقار باختيار التعويض النقدي أو المطالبة بجزء أو كل التعويض عينيًا، مما يسهل العملية ويوفر ضمانات قوية تركز على تقييم عادل وموافقة المالك.
تعليقات