قرار ملكي مفاجئ يثير الجدل في سوق العقارات: كشف تفاصيل جديدة عن نظام نزع الملكية!

نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة في السعودية

نشرت الجريدة الرسمية «أم القرى» قرار مجلس الوزراء بالموافقة على نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات، وذلك خلال جلسة ترأسها خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز. وقد جاء هذا القرار بعد مراجعات قانونية وتنظيمية مستفيضة شملت أنظمة سابقة وتوصيات من جهات متعددة.

تشريع نزع الملكية

يهدف النظام الجديد إلى تنظيم إجراء نزع الملكية بما يحقق توازنًا بين متطلبات المصلحة العامة وحقوق الأفراد، موضحًا أن نزع الملكية لا يتم إلا بعد تقديم تعويض عادل. كما شدد على ضرورة اتخاذ هذا الإجراء في حالة عدم توفر أراضٍ مملوكة للدولة تلبي الغرض المطلوب.

تضمن القرار أحكامًا خاصة بربط تكاليف استهلاك خدمات الكهرباء والمياه بشاغلي العقارات بدلاً من مالكيها، على أن يتم تنفيذ ذلك خلال عام من إعلان النظام، مع إمكانية إجراء تمديد بقرار من مجلس الوزراء، وهو ما يعكس توجهًا نحو تنظيم أفضل لعلاقة المستفيدين بخدمات المرافق العامة.

كما نصت الموافقة على التعامل مع فواتير استهلاك الكهرباء والمياه للعقارات المنزوعة ملكيتها وفق آلية وضعت سابقًا ضمن مشروع تطوير الدرعية، بما يضمن وضوح الإجراءات وتوحيدها على مختلف المشاريع.

يحدد النظام مفهوم المصلحة العامة بشكل شامل، حيث يشمل تطوير مرافق الحرمين الشريفين، ومشروعات الطرق والنقل، والتخطيط العمراني، بالإضافة إلى مشاريع الطاقة والمياه والصرف الصحي والاتصالات، وحماية البيئة والمحميات والتراث الوطني، وإقامة المنشآت العسكرية والأمنية.

لحماية حقوق الملاك، ينص النظام على أن يكون التعويض بناءً على القيمة السوقية للعقار مع إضافة 20% كتعويض عن نزع الملكية، كما يُعوض عن أي أضرار ناتجة عن العملية. وفي حال وضع اليد المؤقت، يُحتسب التعويض وفق أجرة المثل مضافًا إليها 20% أيضًا.

ألزم النظام الجهة صاحبة المشروع بتقديم طلب رسمي للهيئة العامة لعقارات الدولة، يتضمن المخططات الهندسية والرفع المساحي وتكاليف المشروع والبرنامج الزمني، ودراسة عن الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية، مما يضمن تفادي الضبابية في الإجراءات قبل البدء في التنفيذ.

تقوم لجنة متخصصة ضمن الهيئة، تضم ممثلين من وزارات وجهات حكومية متعددة، بدراسة الطلبات والتأكد من تحقق المصلحة العامة، وتحقق من وجود الاعتمادات المالية اللازمة، وتقييم الآثار المترتبة على القرار.

تُصدر الهيئة قرارًا بالبدء في إجراءات نزع الملكية خلال 60 يومًا من تقديم الطلب، ولا يُسمح بإصدار القرار إلا بعد التأكد من توفر التمويل أو الأراضي البديلة، مما يعزز الحوكمة المالية والإدارية في تنفيذ المشاريع.

كما ألزم النظام الجهة المنفذة بنشر قرار نزع الملكية في الجريدة الرسمية وصحيفة محلية، بالتوازي مع إخطار الملاك بشكل رسمي. يُعتبر مرور 30 يومًا من تاريخ النشر بمثابة تبليغ قانوني لمن تعذر إبلاغه.

يجب على ملاك العقارات المقرر نزعها تقديم مستندات الملكية في فترة لا تقل عن 15 يومًا، والتي تساعد في حصر الممتلكات غير المنقولة وتوثيقها بشكل فني، ضمانًا لعدم ضياع أي حقوق مادية أو قانونية.

خول النظام الجهة صاحبة المشروع دخول العقارات لإجراء عمليات الحصر بمشاركة الملاك أو ممثليهم، وفي حال تعذر ذلك يتم تشكيل لجنة خاصة تضم ممثلين من الإمارة ووزارة الداخلية لضمان سير العمل. يعكس ذلك حرص المشرّع على العدالة والشفافية.

الرؤية السعودية تتجلى في التأكيد على مبدأ العدالة من خلال التعويض العادل والشفافية، مع الطموح لإيجاد مناخ من الثقة للمواطنين والمستثمرين بأن حقوقهم محفوظة، حتى في حالة احتياج المصلحة العامة إلى استخدام ممتلكاتهم الخاصة.

في ختام هذا النظام، فإنه يشكل خطوة محورية لضمان استدامة التنمية وحماية الحقوق الفردية في ظل المشاريع العملاقة التي تشهدها المملكة، ويعزز مناخ الاستثمار بما يتماشى مع المعايير الدولية في إدارة الملكيات العقارية.