تريليون ريال من الديون العقارية جاهزة للتوريق: فرص استثمارية متنوعة في السعودية

تطوير سوق الرهون العقارية في السعودية

أصبحت الرهون العقارية تقترب من دخولها السوق الثانوية، بعد أن قدمت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري “SRC”، إحدى شركات صندوق الاستثمارات العامة، أول عملية “أوراق مالية مدعومة بالتمويلات العقارية السكنية” ضمن برنامج التوريق المحلي الهادف لتعزيز سوق التمويل العقاري.
هذا التطور يأتي بعد النجاح الذي حققته الشركة في إدراج أول برنامج صكوك دولية بقيمة 5 مليارات دولار في سوق لندن للأوراق المالية بداية العام الجاري. ومع وصول حجم القروض العقارية المقدمة من البنوك التجارية إلى 992 مليار ريال في الربع الأول من هذا العام، وفقاً لبيانات البنك المركزي السعودي “ساما”، فإن القروض التي يتم منحها للأفراد تشكل حوالى ثلاثة أرباع مجموع القروض العامة، مما يفتح فرصاً واعدة في السوق الثانوية بزيادة القروض العقارية التي يمكن توريقها، والتي يمكن أن يتم إدراجها لاحقاً في السوق المالية بموجب أطر تنظيمية دقيقة.

تيسير التمويل العقاري وتحقيق الاستدامة

تؤسس هذه التطورات لنشاط سوق التوريق، مما يساعد على تخفيف الضغوط على ميزانيات البنوك وشركات التمويل من خلال قيام الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري بشراء محافظ القروض العقارية وتحويلها إلى أوراق مالية قابلة للتداول. يتيح هذا النظام للممولين تدوير رأس المال بشكل أكثر فاعلية، الأمر الذي يمكّنهم من تقديم قروض جديدة وبالتالي يدعم نمو قطاع الإسكان بما يتماشى مع أهداف رؤية السعودية 2030.
تبدأ العملية من تمويل القروض السكنية للأفراد عبر البنوك أو الشركات، ثم بيع تلك القروض إلى الشركة، التي تقوم بدورها بإصدار الأوراق المالية المرتبطة بهذه القروض، والتي تحصل عادة على تصنيفات من وكالات ائتمانية مختصة. كما تُعرض هذه الأوراق في السوق الثانوية، مما يتيح للمستثمرين إمكانية شرائها واستلام عوائد دورية. في هذه المعادلة، يتولى البنك أو طرف ثالث مسؤولية جمع الأقساط من المقترضين وتحويلها إلى حاملي الأوراق المالية.
تعتبر هذه الآلية وسيلة فعالة لتحرير القروض العقارية في البنوك وشركات التمويل، مما يعزز من قدرتها على الاستمرار في توفير التمويل العقاري، ويتيح للمستثمرين فرصة تنويع محافظهم الاستثمارية.

وضمن الحديث عن المخاطر، قد تثير الرهون العقارية مشاعر القلق بشأن تكرار الأزمة المالية عام 2008، إلا أن جذور تلك الأزمة تكمن في منح ائتمان لمقترضين غير مؤهلين، وليس في فكرة التوريق بحد ذاتها. الأزمة أدت إلى تغييرات جذرية في نظام الرقابة المصرفية، حيث تم تعزيز المعايير والإجراءات لضمان كفاءة النشاط الإقراضي وتقليل المخاطر المرتبطة به.
تفتح الفرص المتاحة أمام المستثمرين في السعودية من خلال استثمار أصول ثابتة مدرة للدخل ومستقرة القيمة، مما يعزز من الجاذبية للاستثمارات الأجنبية، خصوصاً أن استثمارات أعلى مخاطرة مثل الأسهم قد شهدت تدفقات كبيرة.